【住宅ローン控除】～改正された制度を理解し、賢く利用する方法

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、住宅借入金等特別控除と呼ばれる制度のことです。

マイホームをローンで購入した場合、本来納めるべき税金から差し引かれ戻ってくる制度になります。

住宅ローン控除は、新築や中古のマイホームを購入する際や住居の改築などをする際に、条件を満たせば一定期間のローン残高に応じた金額が所得税から差し引かれて還付される制度になります。

所得税が7.7万円・住民税が13.6万円だった場合は、7.7万円＋13.6万円（上限9.75万円）＝17.45万円が実際に収めた納税額になりますので、17.45万円以上の税額は戻らないことになります。

所得税で控除しきれなかった分に関しては住民税から控除されます。

2022年4月より新制度へ改正

住宅ローン控除制度は、2022年4月から新制度へ改正されます。

控除期間が延長されたり、控除額が減額されたりしています。

変更点を見ていきましょう。

①制度の適用期限

旧制度は2021年末でしたが、新制度は2025年末となります。

②控除率

旧制度は1.0%でしたが、新制度は0.7%となります。

③減税期間（新築）

旧制度では原則10年間でしたが、新制度では原則13年間となります。

④減税期間（中古）

旧制度では10年間でしたが、新制度でも10年間となります。

⑤所得上限

旧制度では3,000万円でしたが、新制度では2,000万円となります。

住宅ローン控除の対象となる住宅

住宅ローン控除を受けるには、合計所得が2000万円以下で住宅ローンの返済期間が10年という条件があります。

新築か中古かなど項目によって適用条件がそれぞれ異なります。

新築住宅の適用条件

①新築または取得日から６カ月以内に入居していること

②借入れした人の合計所得金額が2000万円以下であること

③ローンの返済期間が10年以上あること

④登記簿に記載されている床面積が50平米以上あること

※床面積においては50平米未満の場合は適用外となります

⑤床面積の2分の1以上が自分の居住用であること

環境性能に優れた新築住宅の優遇措置

省エネなど環境に優れた新築住宅には優遇措置があります。

認定住宅

最大控除額（2022・2023年入居）35万円…借入上限5,000万円…総額455万円

最大控除額（2024・2025年入居）31.5万円…借入上限4,500万円…総額409.5万円

ZEH水準省エネ住宅

最大控除額（2022・2023年入居）31.5万円…借入上限4,500万円…総額409.5万円

最大控除額（2024・2025年入居）24.5万円…借入上限3,500万円…総額318.5万円

省エネ基準適合住宅

最大控除額（2022・2023年入居）28万円…借入上限4,000万円…総額364万円

最大控除額（2024・2025年入居）21万円…借入上限3,000万円…総額273万円

その他の一般住宅

最大控除額（2022・2023年入居）21万円…借入上限3,000万円…総額273万円

最大控除額（2024・2025年入居）0円

中古住宅の適用条件

①昭和57年（1982年）以降に建築された住宅であること

②一定の耐震基準をクリアしていること（昭和57年（1982年）以降でない場合）

・耐震基準適合証明書の取得

・住宅性能評価書（耐震等級１以上）を取得

・既存住宅売買瑕疵保険の加入

③生計を一にする親族などからの購入ではないこと

④贈与された住宅でないこと

⑤登記簿に記載されている床面積が50平米以上あること

※床面積においては50平米未満の場合は適用外となります

増築・リフォームの適用条件

自宅のリフォームや増築に関しても、規定を満たしていれば住宅ローン控除を受けることができます。

①契約者自身が所有し居住目的の家屋に対する増改築又はリフォームであること

②一定の省エネリフォーム・バリアフリーリフォーム・耐震リフォームまたは大規模な間取り変更や修繕などであること

③工事日から6カ月以内に居住し、減税の適用を受ける各年の年末まで住んでいること

④工事費用が100万円以上で、その2分の1以上が居住用部分の工事費用であること

住宅ローン控除の対象となるローン

①民間の金融機関や独立行政法人住宅金融支援機構、地方公共団体、公務員共済組合などの一定の団体や、住宅資金の長期貸付を行う法人、勤務先から借り入れたものであること

②給料所得者が事業主団体から借り入れた場合は、金利が年0.2％以上であること

③給料所得者が事業主団体から利子の補助を受ける場合は、利子補給額を控除した後の利息が年0.2％以上であること

④親戚などからの個人的な借入金でないこと

⑤中古住宅を購入した場合は、前の所有者から引き継いだ債務ではないこと

住宅ローン控除の計算方法

①住宅ローン年末残高×控除率0.7%

例：5,000万円×0.7%＝35万円

②省エネ基準適合住宅の場合の最大控除額は28万円

③控除可能額は年末のローン残高と最大控除額のいずれか小さい方の額が適用されます。

※28万円が住宅ローン控除可能額

④所得税が7.7万円・住民税が13.6万円だった場合は、7.7万円＋13.6万円（上限9.75万円）＝17.45万円が実際に収めた納税額になりますので、17.45万円以上の税額は戻らないことになります。

住宅ローン控除を受けるための手続き

1年目・確定申告…必要書類を用意し、必要事項を記載したうえで税務署に提出する必要があります。

2年目以降・年末調整…会社員の場合は年末調整で手続きができます。

確定申告に必要な主な書類

①確定申告書A（第一表と第二表）

②住宅借入金等特別控除額の計算明細書

③勤務先の源泉徴収票

④住民票の写し

⑤金融機関等からの住宅ローンの年末残高証明書

➅売買契約書または建築請負契約書のコピー

⑦土地・建物の登記簿謄本

⑧マイナンバーの本人確認書類

まとめ

我が家も22年前に新築住宅取得を行いました。住宅ローン控除の適用も受けました。

当時は、年末住宅ローン残高の1.0％が10年であったかと思います。

平凡なサラリーマンですので、所得税と住民税がゼロ×10年になった感じかと思います。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。